Modelo 115 de alquileres: quién lo presenta, cuánto se retiene y cómo se rellena

Si has llegado aquí buscando «modelo 115 alquileres» es probable que estés en uno de estos dos sitios: acabas de firmar el alquiler de un local o una oficina y tu asesor te ha dicho que ahora tienes «una obligación trimestral más», o eres propietario y te ha llegado la transferencia del inquilino con menos dinero del que pone el contrato. Los dos casos son la misma historia contada desde lados opuestos, y aclararla lleva menos de un minuto.

Qué es el modelo 115 y quién lo presenta de verdad

El modelo 115 es la autoliquidación de retenciones e ingresos a cuenta del IRPF, del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimiento permanente, correspondiente a rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Ese nombre kilométrico contiene las tres piezas que importan: es una autoliquidación (se presenta y se paga), va de retenciones (dinero que alguien descuenta a otro y adelanta a Hacienda) y se refiere a inmuebles urbanos arrendados.

La confusión número uno: lo presenta el inquilino, no el casero

Aquí está el malentendido que arrastra media internet. El modelo 115 lo presenta el arrendatario, es decir, quien paga el alquiler, siempre que sea empresario, profesional o sociedad. No lo presenta el propietario del inmueble.

La mecánica es sencilla. Cuando una empresa o un autónomo alquila un local para su actividad, la ley no le deja pagar el importe íntegro al dueño: le obliga a quedarse un porcentaje del alquiler y a ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto que ese propietario acabará pagando. El inquilino actúa como recaudador involuntario. El modelo 115 es el impreso trimestral donde declara e ingresa lo que se ha quedado.

Si eres propietario y te preguntas «¿cuándo presento yo el modelo 115?», la respuesta es que no lo presentas nunca por ese alquiler. Tú cobras el importe ya minorado y te restas esas retenciones en tu declaración anual. Quien rellena el impreso es tu inquilino.

Qué no es el modelo 115

Conviene despejar cuatro cosas que se le atribuyen y que no le corresponden:

• No es una declaración anual. Es periódica: trimestral en el régimen general y mensual para grandes empresas. El resumen anual es otro impreso, el modelo 180.
• No es informativa. Con el modelo 115 se paga dinero de verdad. Sale a ingresar salvo que el periodo esté vacío.
• No es donde se declaran los ingresos del alquiler. El propietario declara la renta obtenida en su IRPF (rendimientos del capital inmobiliario o de actividad económica, según el caso) o en el Impuesto sobre Sociedades. El 115 solo mueve el pago a cuenta.
• No lleva ni referencias catastrales ni el NIF de cada arrendador. Ese detalle, inmueble a inmueble, va en el modelo 180. El 115 es un impreso agregado con apenas cinco casillas de importes.

Alquileres rústicos: fuera

La retención afecta al arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles urbanos, según el artículo 75.2.a del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007). El alquiler de una finca rústica, de tierras de cultivo o de pastos queda fuera del modelo 115. Si tu contrato es mixto (una nave con parcela adscrita, por ejemplo), lo que manda es la clasificación catastral del inmueble, y ahí conviene mirar la ficha del Catastro antes de decidir.

Quién está obligado a retener y quién no

La obligación de retener no nace del inmueble ni del importe: nace de quién paga el alquiler. El artículo 76 del Reglamento del IRPF enumera a los obligados a retener e ingresar a cuenta, y de esa lista salen los casos que ves todos los días.

Sí retienen

• Las personas jurídicas y demás entidades: sociedades limitadas, anónimas, cooperativas, asociaciones, fundaciones, comunidades de propietarios que actúen como arrendatarias en el marco de una actividad.
• Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas —autónomos en estimación directa u objetiva, profesionales— cuando el alquiler se paga en el marco de esa actividad. El local de la peluquería, el despacho del abogado, el almacén del transportista, la oficina del programador.
• Las entidades en régimen de atribución de rentas: comunidades de bienes y sociedades civiles que alquilan un local para su actividad.
• Los establecimientos permanentes de contribuyentes no residentes que operan en España.

No retienen

• El particular que alquila una vivienda para vivir en ella. Es el caso más común de todos y no genera modelo 115: quien paga no está entre los obligados del artículo 76. Ni retención, ni impreso, ni nada.
• El particular que alquila un trastero, una plaza de garaje o un local sin destinarlo a ninguna actividad económica. Mismo razonamiento.
• El autónomo que alquila una vivienda para su uso privado, aunque sea autónomo: lo que cuenta es que el contrato no está afecto a la actividad.

El matiz que confunde a mucha gente es el del autónomo que trabaja desde casa. Si el contrato de alquiler de la vivienda está a su nombre como particular y la usa para vivir, no retiene, por mucho que después se deduzca un porcentaje de los suministros. Si en cambio firma un contrato específico de arrendamiento de un despacho, ahí sí. Lo desarrollamos en la guía sobre cómo deducir el alquiler de la oficina en casa y en la de alquiler de oficina y coworking.

El coworking y los centros de negocios: mirar el contrato, no el rótulo

Cuando lo que firmas no es un arrendamiento de inmueble sino un contrato de prestación de servicios —una cuota que incluye puesto, wifi, limpieza, recepción, salas por horas y domiciliación—, lo que estás comprando es un servicio, no el uso exclusivo de un inmueble. En esos casos no hay rendimiento del arrendamiento de inmueble urbano y, por tanto, no hay retención ni modelo 115. La frontera es fina: un despacho privado con llave, superficie determinada y uso exclusivo se parece mucho más a un arrendamiento que a un servicio. Lee el contrato antes de decidir y, si la redacción es ambigua, pregunta a tu asesoría: el criterio depende del contenido real de la relación, no del nombre comercial del sitio.

Antes de retener por primera vez: el censo

La obligación hay que darla de alta. Se hace con la declaración censal, modelo 036 o 037, marcando la obligación de retener por rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos. Sin esa casilla marcada, el sistema de la Agencia Tributaria puede rechazar la presentación o dejarte sin la obligación en el calendario. Y cuando el contrato termina y no vas a retener más, hay que darla de baja por la misma vía: si no, seguirás teniendo un modelo 115 pendiente cada trimestre, y su falta de presentación acaba generando requerimientos.

Las excepciones del artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF

Aunque el inquilino esté entre los obligados a retener, hay supuestos en los que la norma le libera. Están recogidos en el artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF y son, con diferencia, lo que más se busca de este modelo. El Reglamento del Impuesto sobre Sociedades recoge excepciones equivalentes para las entidades sujetas a ese impuesto.

El artículo contiene algún supuesto más y, como toda norma reglamentaria, puede modificarse. Antes de dejar de retener por escrito, lee el texto vigente en el BOE o pídeselo a tu asesoría: la exoneración mal aplicada la paga el retenedor, no el arrendador.

El umbral de los 900 euros, bien entendido

Es el que más errores genera. La cifra no se refiere a un pago suelto ni a un trimestre: se refiere al total anual satisfecho por un mismo arrendatario a un mismo arrendador. Dos consecuencias prácticas:

• Si alquilas dos trasteros al mismo propietario por 50 € al mes cada uno, no son dos contratos de 600 €: son 1.200 € anuales al mismo arrendador, y hay que retener.
• Si el contrato empieza en octubre y ese año solo pagas 700 €, pero el importe anual del contrato supera los 900 €, la lectura prudente es retener desde el principio. La excepción está pensada para arrendamientos que realmente son de importe reducido, no para el prorrateo del primer año.

El certificado de exoneración del grupo 861

Este es el papel que te enseña el casero profesional diciendo «a mí no me retengas». Y a veces tiene razón. El grupo 861 de la sección primera de las tarifas del IAE es el de alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana. Cuando el arrendador está ahí clasificado y, aplicando las reglas de cuota de ese grupo al valor catastral de los inmuebles arrendados, la cuota no sale cero, el inquilino queda liberado de retener.

Ahora el aviso importante para el inquilino: no basta con que te lo diga; necesitas el certificado. Lo expide la Agencia Tributaria a solicitud del arrendador, tiene vigencia limitada —normalmente un año natural— y hay que pedir la renovación. Guarda una copia en el expediente del contrato, con su fecha de emisión y su periodo de validez, y pon un aviso en el calendario para reclamar el siguiente. Si el certificado caduca y sigues sin retener, quien responde ante Hacienda eres tú.

Regla práctica para el arrendatario: sin certificado en vigor y sin uno de los otros supuestos claramente acreditado, se retiene. Retener de más se corrige; no retener debiendo hacerlo te convierte en deudor de un dinero que nunca descontaste.

Cuando el arrendador no es residente en España

Si el propietario reside fuera de España y no tiene establecimiento permanente aquí, el modelo 115 no es el impreso. El pago pasa a la órbita del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: la retención se declara con el modelo 216 y el resumen anual es el modelo 296. El tipo y las particularidades dependen de la residencia del perceptor y del convenio de doble imposición aplicable. Es un supuesto con suficientes aristas como para no resolverlo por analogía con el 115.

El tipo de retención y sobre qué base se aplica

El 19 % vigente

El tipo general de retención sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos es el 19 %, fijado en el artículo 100 del Reglamento del IRPF. Ese es el porcentaje que aplicas hoy y el que verás en las facturas de alquiler de locales y oficinas.

Circula por foros y plantillas antiguas una colección de porcentajes de otros años —el 21 %, el 20 %, el 19,5 %— que corresponden a ejercicios ya cerrados. Si alguien te enseña una factura vieja con otro tipo, no es que estuviera mal: es que era otro año. Para las rentas que satisfaces ahora, el porcentaje es el 19 %.

Ceuta y Melilla

Existe un régimen específico: cuando el inmueble urbano está situado en Ceuta o Melilla y las rentas dan derecho a la deducción por rentas obtenidas en esas ciudades del artículo 68.4 de la Ley del IRPF, el porcentaje de retención se reduce en un 60 %. Aplicado al 19 % general, eso deja la retención en el 7,6 %. Como esa reducción va ligada al porcentaje de la deducción y las instrucciones del modelo se actualizan cada campaña, confirma el dato en la sede electrónica de la AEAT antes de aplicarlo a una factura real.

La base de retención: qué entra y qué no

La retención se calcula sobre todos los conceptos que se satisfacen al arrendador por el arrendamiento, excluido el IVA. Esto significa que la base no es solo «la renta»:

Y el IVA, ¿cómo encaja?

Son dos mundos paralelos que conviven en la misma factura y que se confunden a menudo. El arrendamiento de local de negocio está sujeto y no exento de IVA, al tipo general del 21 %. El arrendamiento de vivienda destinada exclusivamente a vivienda está exento por el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA. La exención tiene aristas cuando el arrendatario es una empresa que subarrienda o que aloja a empleados: ahí el criterio administrativo ha exigido que el contrato identifique a la persona física usuaria para mantener la exención.

El punto que hay que grabar: el IVA lo repercute el arrendador y lo ingresa él con su modelo 303; la retención la practica el inquilino y la ingresa él con el 115. Van en la misma factura pero en direcciones opuestas y a cargo de personas distintas. Si necesitas repasar la parte del IVA, tenemos la guía del modelo 303.

Plazos, calendario y domiciliación

El régimen general: trimestral

El modelo 115 se presenta en los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero, y recoge las cantidades retenidas en el trimestre natural anterior. Esta obligación formal está en el artículo 108 del Reglamento del IRPF.

Dos matices que evitan sustos:

• Si el día 20 cae en sábado, domingo o festivo, el plazo termina el siguiente día hábil. No cuentes con ello para apurar: los festivos autonómicos y locales no siempre se comportan igual en la sede electrónica.
• La domiciliación bancaria cierra antes que la presentación. El plazo para domiciliar el pago acaba unos días antes del final del periodo, habitualmente el día 15. Si llegas el día 18 ya no puedes domiciliar: tendrás que pagar con NRC obtenido en tu banco o solicitar un aplazamiento. Es un despiste tan frecuente que merece su propia alarma en el calendario.

Grandes empresas: mensual

Quien tuvo un volumen de operaciones superior a 6.010.121,04 euros durante el año natural anterior —el umbral de gran empresa a efectos de IVA— presenta el modelo mensualmente, en los veinte primeros días naturales del mes siguiente al periodo declarado. La declaración de diciembre se presenta en enero, en el mismo plazo. Esa condición se mantiene durante todo el ejercicio, aunque el volumen baje.

Presentación telemática y forma de pago

La presentación es electrónica. Las sociedades y demás entidades necesitan certificado electrónico; las personas físicas pueden usar certificado, DNI electrónico o Cl@ve. El circuito habitual es: entrar en la sede electrónica de la Agencia Tributaria, elegir el modelo y el periodo, rellenar el formulario, seleccionar la forma de pago y firmar. Si el asesor presenta por ti, necesita estar apoderado o adherido al acuerdo de colaboración social.

Las formas de pago son tres: domiciliación (dentro del plazo reducido), NRC (obtienes el número de referencia completo en tu banco y lo introduces al presentar) o reconocimiento de deuda con solicitud de aplazamiento o compensación. Esta última vía es legítima cuando hay tensión de tesorería, pero ojo: las deudas por retenciones tienen un tratamiento restrictivo en materia de aplazamiento, porque se trata de dinero retenido a un tercero. Consulta antes de darlo por hecho.

Trimestre sin retenciones: la declaración negativa

Si tienes la obligación de alta pero en el periodo no ha habido cantidades que retener —el local estuvo vacío, el contrato empezó el mes siguiente, el arrendador te presentó el certificado de exoneración—, hay que presentar el modelo igualmente, marcado como negativo. No es un trámite decorativo: la ausencia de presentación genera un expediente automático.

Y si la situación es definitiva, no arrastres declaraciones negativas trimestre tras trimestre. Da de baja la obligación con el modelo 036 o 037 y te quitas el impreso del calendario. Cuando vuelvas a firmar un alquiler sujeto a retención, la vuelves a dar de alta.

Cómo se rellena el modelo 115, casilla por casilla

La buena noticia después de tanta norma: el impreso es corto. No pide referencias catastrales ni datos del arrendador. Solo importes agregados del periodo.

1. Identificación

NIF y nombre o razón social del retenedor, es decir, del inquilino que presenta. Si el modelo se presenta desde la sede con certificado, estos datos vienen precargados.

2. Devengo

Ejercicio (cuatro cifras) y periodo. En el régimen trimestral se codifica como 1T, 2T, 3T o 4T; en el mensual, con el número de mes de 01 a 12. Equivocarse aquí es más común de lo que parece en enero, cuando se presenta el 4T del año anterior y el sistema propone por defecto el ejercicio en curso.

3. Liquidación

• Casilla 01 — Número de perceptores. Cuántos arrendadores distintos han cobrado de ti en el periodo con retención. Se cuentan personas, no inmuebles ni facturas: si alquilas dos locales al mismo propietario, es un perceptor. Si un local pertenece a un matrimonio en proindiviso y facturan por mitades, son dos.
• Casilla 02 — Base de las retenciones e ingresos a cuenta. Suma de todas las bases del periodo, sin IVA, incluyendo los gastos repercutidos.
• Casilla 03 — Retenciones e ingresos a cuenta. Suma de las retenciones practicadas. Si todo va al 19 %, será el 19 % de la casilla 02, con la diferencia de redondeo por céntimos que arrastre cada factura.
• Casilla 04 — Resultados a ingresar de anteriores autoliquidaciones. Solo se rellena si presentas una complementaria: aquí va lo que ya ingresaste en la declaración original del mismo concepto, ejercicio y periodo.
• Casilla 05 — Resultado a ingresar. Casilla 03 menos casilla 04.

4. Tipo de declaración

Marcas «Negativa» si no hay importes que declarar en el periodo, o «Complementaria» si corriges al alza una declaración anterior, indicando el número de justificante de aquella. La complementaria no sustituye a la original: la suma a ella.

5. Firma y pago

Seleccionas la forma de pago, firmas con el certificado y guardas el justificante con CSV. Ese PDF es la prueba de que presentaste en plazo; archívalo junto a las facturas del trimestre.

El certificado de retenciones al arrendador

Hay una obligación que se olvida sistemáticamente: el retenedor debe expedir al arrendador un certificado con las cantidades íntegras satisfechas y las retenciones practicadas, y entregárselo con antelación suficiente al plazo de declaración del impuesto del perceptor. Es un folio, se emite una vez al año y le ahorra al propietario tener que reconstruir a mano lo que le retuviste. Si eres el propietario y no te lo dan, reclámalo por escrito.

Caso práctico con números de ejemplo

Una factura de alquiler de local, línea a línea

Supongamos un despacho alquilado por una sociedad. La renta mensual pactada es de 1.000 € y el arrendador repercute además 80 € de cuota de comunidad. La factura mensual queda así:

Fíjate en el orden de las operaciones, que es donde se cometen los errores: el IVA se calcula sobre la base y la retención también sobre la base, nunca sobre la base más IVA. El propietario cobra 1.101,60 €, factura 1.080 € de base y tiene 205,20 € ya adelantados a Hacienda a su nombre.

El trimestre completo

Sigamos con la misma sociedad, que además alquila un almacén a otro propietario por 400 € al mes sin gastos repercutidos. Este es su primer trimestre:

El modelo 115 del trimestre quedaría con la casilla 01 en 2 perceptores, la casilla 02 en 4.440,00 €, la casilla 03 en 843,60 €, la casilla 04 en 0 y la casilla 05 en 843,60 € a ingresar. Ese es todo el impreso.

Cómo lo recupera el arrendador

Volvamos al arrendador A, persona física, con ese único inmueble alquilado. A lo largo del año le han retenido 2.462,40 € (615,60 × 4). Esos euros no se han evaporado: aparecen en su declaración de IRPF como retenciones y pagos a cuenta y se restan de la cuota que le corresponde pagar. Si su cuota final resultara, por poner otra cifra de ejemplo, de 1.900 €, la declaración le saldría a devolver 562,40 €. Si resultara de 3.000 €, le quedarían 537,60 € por ingresar.

La retención no es un impuesto adicional para el propietario: es su propio impuesto, pagado a plazos y por adelantado a través del inquilino. Lo que cambia es el momento del pago y quién materializa el ingreso, no la cantidad final que se debe.

Para una sociedad arrendadora el mecanismo es el mismo, con la deducción de las retenciones soportadas en la liquidación del Impuesto sobre Sociedades y el mismo efecto de devolución si exceden de la cuota.

El modelo 115 y el modelo 180: cómo se cuadran

El modelo 115 tiene un compañero anual obligatorio: el modelo 180, resumen anual de retenciones e ingresos a cuenta sobre rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos. Se presenta en enero del año siguiente y es puramente informativo, no sale a pagar.

La conciliación que hay que hacer cada enero

La suma de las bases declaradas en los cuatro modelos 115 del ejercicio debe coincidir con la suma de las percepciones íntegras del modelo 180, y lo mismo con las retenciones. Cuando no cuadra, el cruce informático lo detecta y llega una propuesta de liquidación o un requerimiento pidiendo explicaciones. Antes de presentar el 180, dedica una hora a esta comprobación:

1. Descarga los justificantes de los cuatro modelos 115 del año y anota casillas 02 y 03 de cada uno.
2. Suma las bases y las retenciones. Ese es tu objetivo.
3. Extrae del programa de contabilidad el detalle por arrendador del año completo.
4. Compara ambos totales. Si hay diferencia, localiza el trimestre y la factura concreta.
5. Revisa que cada arrendador del 180 tiene NIF correcto y referencia catastral válida.

Descuadres típicos y cómo se originan

• Una factura registrada en el trimestre equivocado por fecha de pago frente a fecha de emisión. La retención se declara en el periodo en que se satisface la renta.
• Una nota de abono por un mes bonificado que se restó en la contabilidad pero no en el 115.
• Un arrendador con exoneración sobrevenida a mitad de año cuyo certificado se aplicó con efecto retroactivo en el 180 pero no en los 115 ya presentados.
• Redondeos acumulados cuando se retiene factura a factura y en el 180 se declara el total anual. Diferencias de céntimos son tolerables; de euros, no.
• Referencia catastral ausente o mal transcrita: no descuadra importes, pero genera error de validación en el 180.

Si quieres profundizar en el resumen anual, tenemos guía dedicada al modelo 180 de alquileres y al resumen anual de retenciones por alquiler. Y si además pagas a profesionales con factura, el impreso hermano es el modelo 111: mismo concepto de retención, distinto tipo de renta.

Errores frecuentes y qué consecuencias tienen

Presentar fuera de plazo

Si presentas por tu cuenta, sin que medie requerimiento de la Administración, y el modelo sale a ingresar, se aplican los recargos por declaración extemporánea del artículo 27 de la Ley General Tributaria, en la redacción vigente desde la Ley 11/2021:

Sobre ese recargo se aplica una reducción del 25 % si se ingresa en el plazo abierto con la notificación de la liquidación del recargo y la deuda está pagada o debidamente garantizada. La consecuencia práctica: presentar tarde por iniciativa propia es caro, pero esperar a que Hacienda te requiera es peor, porque entonces ya no hay recargo sino procedimiento sancionador.

Si la declaración era negativa, no hay cuota que recargar. El encaje es entonces el del artículo 198 de la Ley General Tributaria, que tipifica la falta de presentación en plazo de declaraciones sin perjuicio económico y prevé una multa fija, reducida a la mitad cuando la presentación se hace fuera de plazo sin requerimiento previo. Consulta el texto vigente para el importe aplicable a tu caso.

No retener debiendo hacerlo

Este es el error caro, y hay que entender bien por qué. La obligación de realizar pagos a cuenta es autónoma respecto de la obligación tributaria principal (artículo 23 de la Ley General Tributaria). Traducido: Hacienda puede exigirte el importe que debiste retener aunque nunca lo descontaras de lo que pagaste al arrendador. Le pagaste el 100 % del alquiler y ahora tienes que poner el 19 % de tu bolsillo. Recuperarlo del propietario es un asunto civil entre vosotros, no fiscal.

Y hay un segundo efecto que suele sorprender: el artículo 99.5 de la Ley del IRPF permite al perceptor deducirse la retención que debió practicarse cuando no se practicó por causa imputable exclusivamente al retenedor. El arrendador se resta un dinero que nunca se ingresó, y el agujero lo tapa el retenedor.

Retener de más o de menos

Retener por encima de lo debido no es una infracción para Hacienda —el dinero está ingresado—, pero perjudica al arrendador, que financia al Estado sin motivo hasta su declaración anual. Lo correcto es regularizarlo con el propio arrendador y ajustar en la siguiente factura, dejando constancia escrita del ajuste.

Retener de menos sí tiene consecuencias, y son las del apartado anterior: la diferencia se te reclama a ti.

Complementarias y rectificativas: cuál toca

• Complementaria: cuando el error perjudicó a Hacienda, es decir, declaraste e ingresaste menos de lo debido. Se presenta un nuevo modelo 115 del mismo ejercicio y periodo, marcando la casilla de complementaria, indicando el justificante de la original y consignando en la casilla 04 lo ya ingresado. Solo pagas la diferencia, con los recargos que correspondan.
• Rectificación a tu favor: cuando ingresaste de más. La vía clásica es la solicitud de rectificación de autoliquidación del artículo 120.3 de la Ley General Tributaria, con devolución de ingresos indebidos si procede. La Agencia Tributaria está sustituyendo progresivamente ese escrito por la autoliquidación rectificativa, un modelo con casilla específica, y el despliegue va impreso a impreso. Antes de presentar, comprueba en la sede si el modelo 115 del periodo que quieres corregir ya admite la vía rectificativa o si sigue exigiendo la solicitud.

Otros fallos que se repiten

• Contar inmuebles en lugar de perceptores en la casilla 01. Se cuentan arrendadores distintos.
• Olvidar dar de baja la obligación cuando termina el contrato, y acumular requerimientos por no presentar.
• Aplicar la retención sobre el importe con IVA, lo que infla la casilla 03 y descuadra el 180.
• Fiarse de un certificado de exoneración caducado. Comprueba la fecha cada enero.
• Tratar un alquiler de vivienda a un particular como si generara retención. Ni retención ni modelo.
• Perder el justificante con CSV. Sin él, demostrar la presentación en plazo se complica.

Checklist antes de darle a enviar

Diez comprobaciones que caben en cinco minutos y ahorran requerimientos:

1. ¿La obligación de retener está de alta en el censo (modelo 036 o 037)?
2. ¿Están todas las facturas de alquiler del trimestre registradas y pagadas dentro del periodo?
3. ¿La base excluye el IVA e incluye los gastos repercutidos por el arrendador?
4. ¿El tipo aplicado es el 19 % vigente, y no un porcentaje heredado de una plantilla antigua?
5. ¿Algún arrendador ha aportado certificado de exoneración en vigor este año?
6. ¿La casilla 01 cuenta arrendadores distintos y no inmuebles ni facturas?
7. ¿La casilla 03 coincide con la suma de las retenciones factura a factura?
8. ¿Vas a domiciliar? Entonces, ¿estás dentro del plazo reducido, no del plazo general?
9. ¿Hay algún arrendador no residente que deba ir por el modelo 216 y no por este?
10. ¿Has guardado el justificante con CSV en la carpeta del trimestre?

Preguntas frecuentes

¿Quién presenta el modelo 115, el inquilino o el propietario?

Lo presenta el inquilino, siempre que sea un empresario, un profesional o una sociedad. Él es quien retiene una parte del alquiler y quien la ingresa en Hacienda a nombre del arrendador. El propietario no presenta el modelo 115: se limita a cobrar el alquiler ya minorado y a restarse esas retenciones en su declaración de IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades.

¿Tengo que presentar el modelo 115 si alquilo un piso para vivir?

No. Un particular que alquila una vivienda para su uso personal no figura entre los obligados a retener del artículo 76 del Reglamento del IRPF, así que ni retiene ni presenta el modelo 115. La obligación aparece cuando el arrendatario es un empresario, un profesional o una sociedad y el inmueble se destina a la actividad.

¿Cuál es el tipo de retención del modelo 115?

El tipo general vigente para el arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles urbanos es el 19 %, según el artículo 100 del Reglamento del IRPF. Para inmuebles situados en Ceuta y Melilla cuyas rentas den derecho a la deducción del artículo 68.4 de la Ley del IRPF el porcentaje se reduce en un 60 %. Conviene confirmar el tipo en las instrucciones vigentes del modelo antes de aplicarlo.

¿Cuándo se presenta el modelo 115 en 2026?

Con carácter general, del 1 al 20 de abril, julio, octubre y enero, referido al trimestre natural anterior. Las grandes empresas, con volumen de operaciones superior a 6.010.121,04 euros el año anterior, lo presentan mensualmente, del 1 al 20 del mes siguiente. Si el día 20 cae en sábado, domingo o festivo, el plazo termina el siguiente día hábil.

¿Hay que presentar el modelo 115 si sale a cero?

Sí, mientras la obligación siga dada de alta en el censo. Si en el trimestre no ha habido cantidades que retener, se presenta el modelo marcado como negativo. Si la obligación ha desaparecido de forma definitiva, lo correcto es darla de baja con el modelo 036 o 037 en lugar de presentar declaraciones negativas indefinidamente.

¿La retención se calcula sobre el importe con IVA?

No. La retención se aplica sobre la contraprestación del arrendamiento sin incluir el IVA. La base incluye la renta y los gastos que el arrendador repercuta al inquilino, como la comunidad, el IBI o los suministros facturados a su nombre. La fianza no forma parte de la base porque no es renta.

¿Qué es el certificado de exoneración de retención?

Es el documento que expide la Agencia Tributaria a un arrendador cuya actividad está clasificada en el grupo 861 de la sección primera del IAE y cuya cuota, calculada según las reglas de ese grupo, no resulta cero. Con ese certificado en vigor, el inquilino no practica retención, al amparo del artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF. Tiene vigencia anual y hay que pedir la renovación.

¿Qué diferencia hay entre el modelo 115 y el modelo 180?

El 115 es una autoliquidación periódica con la que se ingresa el dinero retenido y solo lleva importes agregados. El 180 es el resumen anual informativo, se presenta en enero del año siguiente y detalla, arrendador por arrendador, el NIF, las percepciones íntegras, las retenciones y la referencia catastral del inmueble. Las sumas del 180 tienen que cuadrar con las de los cuatro modelos 115 del ejercicio.

¿Y si el arrendador vive fuera de España?

Entonces no se usa el modelo 115. El arrendamiento pagado a un no residente sin establecimiento permanente se declara con el modelo 216 y su resumen anual, el modelo 296, con las reglas del Impuesto sobre la Renta de No Residentes y del convenio de doble imposición que resulte aplicable.

¿Qué pasa si presento el modelo 115 fuera de plazo?

Si lo presentas por tu cuenta antes de que Hacienda te requiera y sale a ingresar, se aplican los recargos por declaración extemporánea del artículo 27 de la Ley General Tributaria: un 1 % más un punto adicional por cada mes completo de retraso durante el primer año, y un 15 % más intereses de demora a partir de los doce meses, con una reducción del 25 % si se paga en plazo. Si la declaración era negativa, encaja en el artículo 198 de esa misma ley.

¿Qué ocurre si no retengo debiendo hacerlo?

La responsabilidad es del retenedor. La obligación de realizar pagos a cuenta es autónoma según el artículo 23 de la Ley General Tributaria, de modo que Hacienda puede exigirte el importe aunque nunca lo descontaras del alquiler. Además, el artículo 99.5 de la Ley del IRPF permite al arrendador deducirse la retención que debió practicarse cuando la culpa es del retenedor.

¿Cómo recupera el arrendador el dinero retenido?

No lo pierde. Las retenciones son pagos a cuenta de su propio impuesto: se restan de la cuota en su declaración anual de IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades y, si superan lo que le corresponde pagar, el resultado sale a devolver. El inquilino debe entregarle un certificado con las cantidades percibidas y retenidas antes de que se abra el plazo de declaración.

Para seguir

El modelo 115 es de los trámites que asustan al principio y se vuelven mecánicos en dos trimestres: cinco casillas, cuatro fechas al año y una conciliación en enero. Lo que de verdad conviene tener resuelto es lo de antes del impreso: el alta censal, el criterio sobre cada contrato y el archivo ordenado de facturas y certificados. Con eso hecho, rellenarlo son diez minutos.

Si quieres ampliar por temas cercanos, te dejamos las guías de retenciones de alquiler de local para autónomos, del sistema de retenciones de la AEAT y del modelo 130 de IRPF trimestral, que suele convivir en el mismo calendario.

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